Москву загнали в тупик

18.04.2012

На примере небольшого района центра Москвы – Замоскворечья, можно увидеть все гримасы «развития» города. Хаотичная застройка офисами и элитным жильём, которые внезапно оказались ненужными никому. Гастарбайтеры из Азии, грозящие скоро стать большинством.

Мы совершили прогулку по небольшому району Замоскворечья, примерно 600-700 метров на 300 метров. Но и на этом пятачке отчётливо заметно, как сильно изменился город за последние 3-4 года. Именно – город, а не только Замоскворечье, поскольку процессы, описанные ниже, характерны для всей Москвы.

Путешествие мы начнём с Большого Овчинниковского переулка. Здесь на пересечении с Пятницким переулком, заставленным палатками с шаурмой, стоит большой, пустой дом. Его ещё три года назад построил «Главмосстрой», принадлежащий олигарху Дерипаске. Перед кризисом квартиры там продавались по 22 тыс. долларов за метр. Но дом так и стоит пустым. На фото внизу видно, что ни на одном окне нет занавески, в квартирах не ведутся ремонты:

Этот дом стал символом изменений, происходящих сегодня на рынке элитного жилья Москвы. Несмотря на резкое снижение предложения (вместо 5-7 проектов, выходивших на рынок в 2007 году, сейчас их появляется за год всего 1-2), на супердорогие квартиры (от 1,5 млн. долларов и выше), спрос резко упал. Тут соединились две тенденции: сами риэлторы говорят, что иссяк бурный приток новых миллионеров; а те богачи, что всё же появляются, предпочитают теперь покупать себе жильё за границей.

А это спортивная площадка метрах в 50-ти от элитного дома. На ней каждые выходные собираются поиграть в футбол гастарбайтеры из Азии. Обычно противостоят друг другу команды, сформированные по географическому принципу: узбеки против таджиков, ошские против бишкекских:

По вечерам и в выходные дни гастарбайтеров из Средней Азии на улицах Замоскворечья визуально больше, чем коренных жителей. В районе множество строек, где трудятся и там же живут азиаты; выселенных домов, где обитают они же.

Район вообще отчётливо становится всё более мусульманским. Впрочем, он исторически был таким всегда – тут появилась ещё в 1820-х первая в Москве мечеть (Блог Толкователя показывал её), до половины жителей до Революции составляли татары (ещё треть – старообрядческие купцы). И сегодня среди коренных жителей Замоскворечья как минимум треть – татары, пусть и «обмосквовившиеся». Тут действует Татарский культурный центр, магазин национальной одежды, а недавно на деньги правительства Татарии на Новокузнецкой улице был установлен памятник их поэту Габдуле Тукаю. Вот он:

Но сегодня постоянными мусульманскими жителями кроме татар (гастарбайтеры из Азии, надеемся, это всё же временные жители) становятся верующие люди с Северного Кавказа. В отличие от стереотипно представляемых «чужих и агрессивных», эти переселенцы вполне мирные. Среди них есть внешне выглядящие как суфии – по пятницам они, бородатые, в белых рубашках до пят идут в мечеть. Но большинство – просто богатые дагестанцы или адыгейцы. В некоторых домах в окрестностях Татарской улицы они уже составляют до трети проживающих. Весомый плюс от их пребывания в районе – снижение уличной преступности. Богатые или истово верующие, они оказались «за Порядок!», понимая свою миссию здесь как «наведение тишины» (действуя в духе строй традиции «чужак должен заслужить уважение старожилов»).

А это, кстати, здание представительства Республики Адыгея в Старом Толмачёвском переулке. Огромный, роскошный особняк у карликовой, нищей республики:

Прямо напротив него – полупустой офисный центр, построенный на территории Витаминного завода. Завод этот давно остановился, его корпуса сдаются в аренду мелким фирмам. А офисный центр был сдан аккурат в разгар кризиса. Примерно год он вообще стоял пустым, сейчас арендаторы заполнили его на 30-40%:

Район вдоль Озерковской набережной вообще становится одним огромным офисом, в общей сложности их тут уже около 300 тыс. кв. м, а будет ещё больше – ещё несколько сотен тысяч. Постоянно сносят остатки старых зданий, на месте которых появятся бизнес-центры. Вот типичная груда строительного мусора. Причём она тут лежит без изменений года три. Собственник во время «эпохи рейдерских захватов» в 2003-2006 годах, как это было тогда принято, «взял» площадку, а строить на ней что-то денег не хватило:

Но кому-то повезло больше. Вот, что стало с площадкой завода лопастно-гидравлических машин (ЛГМ), что на Татарской улице. ЛГМ был «первым выходом в свет» в Москве компании Сергея Полонского «Строймонтаж» (позднее переименованной в «Миракс»). Компания в 2003 году осуществила рейдерский захват завода. Почти осуществила. Менеджмент предприятия начал встречную скупку акций предприятия. Вскоре появилась и третья сторона конфликта — компания КВ-инжиниринг, также консолидировавшая миноритарный пакет акций завода. «Строймонтаж» силами ЧОПа вышибал ворота завода и крушил арматурными прутьями оборону. Не помогло. В итоге почти 2 года продолжалась тихая война между тремя сторонами конфликта (у каждой было по 30-35% акций ЛГМ). Пока не появилась компания Легион-Девелопмент, совладельцами которой были братья Хачатуровы из Ингосстраха и клан Гуцериевых из БИН-банка, и не выкупила весь пакет акций у трёх сторон.

Теперь тут на территории 3,5 га появилось около 140 тыс. кв. м офисной и жилой недвижимости. Рейдерам было за что бороться: даже при цене за метр офисов в 5 тыс. и квартир в 10 тыс., вся эта недвижимость потянет на 1 млрд. долларов. При доходности в 20% чистыми срубить получится 200 млн. долларов. Выглядит этот микст так (слева жилые дома, справа офисы, фото со стороны Руновского переулка):

И снова –  офисы пустуют, квартиры не заселены. А вообще такое сочетание смотрится как-то дико: жители домов обречены наблюдать вечную суету клерков, движение их машин, среднеазиатский обслуживающий персонал. Более обдуманным стала бы не продажа квартир в собственность, а их сдача в аренду – тем же самым работникам соседних офисных центров. А это вид на тот же квартал со стороны Озерковского переулка:

Если заселить все эти офисы клерками (примерно 70 тыс. кв.м), то транспортная ситуация в микрорайоне станет просто ужасающей. 70 тыс. кв. м – это минимум 8-10 тыс. работников, половина из которых – на машинах. 4-5 тыс. машин потребуют минимум 40-50 тыс. кв.м парковок (хотя бы по 10 кв.м на каждую) – 10 футбольных полей. А окрестные улицы и переулки – узкие, по одной полосе в каждую сторону, и уже сейчас в будни в дневное время там почти не припарковаться. Безумным офисным строительством лужковская верхушка на много лет вперёд сделала город одной большой парковкой, да ещё с дефицитом мест на ней. Ситуацию теперь можно исправить только тотальным запретом на парковки вот в таких офисных кварталах и прилегающим к ним улицам.

Процесс жилой застройки идёт в районе в обе стороны – тут как заселяют новые дома, так и выселяют из старых. Вот пример такого переоборудования жилого дома в офисно-гостиничный комплекс. Ещё пару лет назад дом разваливался на глазах – с него сыпалась лепнина, падали куски балконов. Потом нашёлся какой-то инвестор, выселил куда-то жителей (хочется верить, что они остались жить в Москве, и вообще живы), кардинальным образом его реконструировал (вплоть до облицовки мрамором) и заменил квартиры гостиничными номерами и офисами (на объекте полотнище «аренда»):

Вообще же в Замоскворечье сносят не только целые заводы и жилые дома, но и, как повсюду по Москве т.н. «историческую застройку». На фото вверху также видно уродливую бетонную башню – ранее на её месте стояла «усадьба Алексеевых», памятник архитектуры, милый 2-этажный особнячок и  пристроенная к ней трёхэтажная фабричная школа. Как это принято в Москве, объём нового строительства будет в десять раз больше прежнего (гостиница в 10-12 этажей + 2 подземных). Опять же, было ради чего громить особнячок и защищавших его активистов – на кону ведь стоят сотни миллионов долларов:

На дальнем фоне виден ещё один элитный дом, стоящий на улице Бахрушина. Он запомнился тем, что на нём погорел Рябинин, заместитель мэра Лужкова. По данным следствия (оно ещё идёт), Рябинин вымогал у застройщика помещение стоимостью 6 млн. рублей. Сумма кажется совсем несерьёзной – 200 тыс. долларов в этом доме стоили 15-20 кв. м (продажи в нём шли по 10-13 тыс. долларов за метр). Что за кладовка приглянулась вице-мэру?

Переходим снова на Озерковскую набережную. Её уже практически всю освободили от прежних строений. Тут находились заводы «Темп», «Спринт» и цех точного литья завода АМО ЗИЛ. До сих пор тут остаётся только ФГУП тракторного машиностроения, вот его фасадная часть:

Однако в этом ФГУПе давно не видно людей, там царит гробовая тишина в рабочее время. А вечером и ночью доносится сдавленная речь на каких-то тюркских наречиях. Возможно, помещения госпредприятия сдаются гастарбайтерам. Задняя часть ФГУПа выглядит так (здания жёлтого цвета):

Гастарбайтеры и вообще непонятные личности живут в районе, кто где может. Вот здание – остаток одного из заводов. Там тоже в тёмное время скрипят двери и из окон льётся тусклый свет, словно от керосинки:

А это один из последних жилых домов на Озерковской набережной. Какая-то часть квартир уже выселена (и временно заселена азиатами), на другой части пока живут старожилы Замоскворечья. Наверняка, стоять ему тут осталось недолго, и на его месте окажется очередная вавилонская башня:

Как выглядят эти ужасающие башни на узкой, прежде камерной набережной, можно увидеть на примере проектов фирмы AFI, принадлежащей израильскому миллиардеру Леваеву. Ранее его дочерняя фирма «Стройинком-К» скупила тут заводы, снесла их и на их месте возвела вот такую нелепицу, похожую на какой-то осиный кокон. Такое строение в 1,5 км от Кремля называется в Москве «гостиница и офисный» центр. Возводили его турки:

Напротив через реку из него будет открываться вот такой вид на следственный изолятор Главной военной прокуратуры:

Слева от этого вавилон-центра располагается элитный жилой дом, построенный той же фирмой Леваева. Дом называется «Аквамарин». Года три-четыре назад продажи в нём стартовали с 20 тыс. долларов за метр, в кризис цены скинули до 12 тыс. Но объявления о продаже висят до сих пор. Осмотр дома показал, что заселены в нём или делаются ремонты максимум в трети квартир. Этот элитный квартал, несмотря на то, что сдан уже больше года назад, выглядит пустым. Во внутреннем дворике не видно людей, нет подъезжающих/отъезжающих машин, не слышно никаких звуков. Очередной «инвестиционный проект», продукт московского «пузыря недвижимости»:

На заднем дворе квартала расположена одноимённая гостиница. Она уже действует. Как и везде вокруг таких объектов, тут снуют среднеазиаты. Вот этот узбек оказался совсем уж «классическим» — в тюбетейке и тапках на босу ногу:

Ещё один задник «элитного» квартала. Справа виден примыкающий к нему почти вплотную очередной безвкусный бизнес-центр (тоже производящий ощущение пустого). Таким образом, жилой квартал зажат с обеих сторон бизнес-муравейниками:

Но это ещё не всё. Застройщик намеревается воткнуть вот в эту маленькую площадку очередной бетонно-стеклянный предмет. Осталось только засыпать реку, чтобы и на её месте построить какой-нибудь инвестиционный объект:

Вот очередное нагромождение бизнес-центров на Озерковской набережной. Где тут паркуются машины клерков – уму непостижимо:

А это пример заботы о собственной природе: на территории одной страховой компании стоят обмотанные укрывным материалом (видимо, лутрасилом) каштаны. Это делается для предупреждения морозобоин, повреждающих кору:

По итогам экскурсии по маленькому участку Замоскворечья можно сделать следующие краткие выводы, справедливые, как минимум, для всего центра Москвы:

1.Инвестиционное строительство исчерпало себя – с трудом находят спрос офисы и элитные жилые дома. В Москве больше нет такого числа богатых людей и быстрорастущего бизнеса, чтобы заполнять эти помещения. Но прежние проекты, начатые при Лужкове, ещё достраиваются, и они необратимым образом уродуют среду. Эти объекты предполагают огромное скопление машин клерков, пробки на узких улочках, а также препятствуют нормальной освещённости (инсоляции). Кроме того, пространство в таких кварталах по вечерам и в выходные становится пустым.

Однако у девелоперов остался ещё один задел – гостиницы. На них есть спрос, их появление старается стимулировать московское правительство (в ходе только нашей экскурсии на небольшом пятачке мы увидели три новых гостиницы и один гостинично-офисный комплекс). Это значит, что привычная для центра малоэтажная среда будет уничтожаться и дальше (может только, чуть меньшими темпами, чем раньше).

2.Город всё больше наполняется гастарбайтерами из Средней Азии. В каких-то районах их численность уже сравнялась с коренными жителями. Наибольший прирост числу азиатов создают стройки. После окончания работ на этих объектах многие гастарбайтеры уже не перемещаются на новые места «вслед за работой», как это было раньше, а оседают здесь. Они постепенно вытесняют коренных жителей с низкооплачиваемых работ – продавцов, водителей и даже охранников.

3.Из вышеописанных двух тенденций следует третье – уменьшение числа рабочих мест для коренных жителей. И не только низкого уровня, заполняемого азиатами. До недавних пор строительный бизнес создавал около 1 млн. рабочих мест только для москвичей (это не считая ещё около 1 млн. мест, где были заняты азиаты). С уходом Ресина с поста главного строителя и переориентации новой команды Собянина на дорожное строительство и вообще благоустройство, значительная часть «беловоротничковых» мест в девелопменте потеряна (и будет теряться и дальше. Эти места – не только непосредственно на стройке. Сотни тысяч человек обслуживали этот бизнес в офисах. Как непосредственно в офисах строительных фирм, так и в пиар-агентствах, архитектурных бюро, риэлторских конторах, и т.д. Подробнее об этом мы уже писали здесь.

А это вид сверху на ту часть нашего маршрута, где расположены гостинично-жилые проекты братьев Хачатуровых и клана Гуцериевых:

Tags: , , , , , , , , , , ,

One Response to Москву загнали в тупик

  1. Алексей Носов on 18.04.2012 at 08:11

    Особенно интересно то, что город получается вообще непригодным для нахождения в нем людей. Здания стоят, людей нет.
    И если прикрыть руками на фото новые и, видимо, «шикарные» дома, оставив только улицу — получится готовая иллюстрация к книге (или декорация к фильму) в жанре постапокалипсиса или гражданской войны всех против всех.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *