Почему жильё в Москве никогда не будет доступным?

03.11.2010

С 2000-го по 2007 год цены на квартиры в Москве подорожали в 6 раз, тогда как средний доход москвича за это время увеличился только в 3 раза. В последние 2 года рост стоимости остановился, но жильё от этого доступней не стало.

Главная причина такого устройства рынка – низкая «стартовая площадка» рынка жилья в Москве (а в России тем более). 90% населения к началу 90-х проживали в очень плохих условиях: в среднем на одного человека приходилось 17 кв. м при европейских 30 кв. м и американо-канадских 40-50 кв. м. И даже если это была отдельная квартира, то в панельном доме.

Но что такое панельный дом? Изначально ведь этот тип домостроения придумали французы в первой половине 50-х, и стали этим методом делать казармы для колониальных войск в Алжире. Это не секрет, что нормативный срок жизни «хрущевок» – 20-25 лет, панельных «брежневок» – 35-40 лет. Таким образом, к началу 90-х «хрущевки» были уже не только казарменным типом жилья, но и ветхим. К началу 2000-х надо было бы сносить и брежневскую панель. Кстати, одни из первых начинаний новых режимов в Восточной Европе в начале 90-х – это прекращение панельного домостроения, как унижающего человеческое достоинство. Они там свои местные домостроительные комбинаты (ДСК) просто-напросто закрыли в 1992-94 годах.

Так вот, когда у какой-то части населения появились в начале – середине 90-х деньги, то первое, что они начали делать (кроме покупки атрибутов нового русского в виде всех этих малиновых пиджаков, Ролексов, Мерседесов), они захотели иметь жилье по европейским стандартам – малоквартирные дома, с высокими потолками, имеющие натяжные потолки Clipso, с подземными гаражами, с инфраструктурой. И на эту аудиторию стал работать элитный сегмент строительного рынка, все эти дома на Остоженке или на Арбате.

Но в то же время, в отличие от Восточной Европы, сохранился монстр по имени «Строительный комплекс Москвы», который безостановочно по сей день продолжает клепать панельные кварталы. До 2006 года на панельное домостроение приходилось около 2,5 млн. кв. м квартир из ежегодно возводимых 4,5 млн. кв. м (в 2007 г. – около 2 млн. кв. м панелей, по итогам 2010 г. будет 1,5 млн.). Однако из этих 2,5 млн. кв. м около 2 млн. кв. м расходилось по социальным программам правительства Москвы – очередникам, переселенцам из сносимых пятиэтажек, ветхого жилья и коммуналок, военным, молодым семьям и т.д.

В итоге мы имеем примерно 300 тыс. кв. м для очень богатых людей, и эти метры фактически вне рынка, и около 2 млн. кв. м выбрасывается ежегодно на рынок. Но что такое 2 млн. кв. м – это всего примерно 25-30 тыс. квартир ежегодно. На 3,5 млн. московских семей. То есть 1 квартира на 125 семей. В европейских городах 1 новая квартира или дом приходится где-то на 50 семей, в США – на 30-40 семей. Фактически рынок недвижимости в Москве дефицитен, и на этом дефиците и играют строительные компании. Зачем продавать жилье по 3 тыс. долларов за метр, когда люди с радостью его покупают по 6 тыс. долларов.

Есть еще и вторичный рынок. На нем ежегодно обращается, согласно статистике, около 75-80 тыс. квартир.

Но это «круговорот вещества в природе». 80-90% сделок на вторичном рынке – это так называемая «альтернатива». Когда трешка меняется на две однушки, или наоборот, разъезжаются родственники или делят имущество при разводе. Увеличению метража на душу населения это не способствует. Как в начале 90-х в Москве приходилось 17 кв. м на человека, так и в 2010-м эта цифра та же. А с учетом лавинообразного увеличения населения города и сокращения объемов строительства, обеспеченность жильем и вовсе будет падать – до китайских норм в 14-15 кв. м.

Есть еще точка зрения, что якобы из-за приезжих и растут цены на жилье.

95% приезжих формируют спрос на аренду. Из 3,5 млн. московских квартир сдается около 600 тыс., это примерно 1-1,5 млн. арендаторов, около 200 тыс. квартир в аренду – в ближнем Подмосковье. Еще 5% – это нувориши из регионов, которые покупают элитные квартиры или квартиры бизнес-класса большой площади (от 150 кв. м и больше), стоимостью от 1 млн. долларов. Скорее, приезжие формируют ожидания – потенциальный спрос на жилье, который обслуживает ипотека. Но при маленьком рынке квартир и 2-3 тыс. иногородних семей, которые все же приобретают жилье – они вносят «вклад» в раздувание спроса.

На ипотеку московское правительство возлагает большие надежды, утверждая, что реальный путь улучшения жилищной ситуации.

Но количества квартир на рынке ипотека не увеличивает. Вот этого почему-то никто не замечает. Да, сейчас по ипотеке приобретается 15-20 тыс. квартир на первичном и вторичном рынках, в том числе и в ближнем Подмосковье. И это один из факторов, толкающих цены вверх. Поэтому московское правительство с таким маниакальным желанием и популяризирует эту тему – при реально вставших с начала этого года ценах ипотека дает шанс снова им разогнаться.

Еще один расхожий слух – о сговоре застройщиков, решивших «коллективно» повышать, а затем держать цены.

Тут все гораздо сложнее. Строители и риэлторы – это вторично, первично – правительство Москвы. Де-юре подавляющую часть компаний ничто не связывает с муниципальными властями, лишь в некоторых из них доля города. Но де-факто Комплексу строительства и архитектуры правительства города девелоперы подотчетны и следуют его указаниям. В общем, это такой китайский капитализм.

Сговора между застройщиками нет, но есть, как бы это помягче сказать, заинтересованность правительства Москвы в гонке цен, ведь от этого зависит наполняемость городского бюджета, социальные обязательства перед москвичами и, чего уж лукавить, благосостояние столичных чиновников. И строители правильно поняли и воплотили в жизнь эту «генеральную линию».

Давайте кратко посмотрим схему – кто и как выигрывает из роста цен на рынке недвижимости. Правительство Москвы фактически бартером получает квартиры для своих социальных обязательств, и ему неважно в этом случае, сколько стоит метр – тысячу долларов или десять. Натуральный оброк. Но землю строителям чиновники уже продают за полновесные доллары, и чем больше их прибыль, тем дороже компании заплатят за строительную площадку. Внутри Садового кольца 1 гектар стоит от 30 до 40 млн. долларов, на окраинах – около 7-10 млн. Затем строители на собственные деньги возводят еще всю инфраструктуру – больницы, детские сады, школы, дороги, разбивают парки и пр. Часто у них нет юридических обязательств делать это, но как откажешь, когда высшие чиновники «просят»? В следующий раз строительную площадку не получишь. Затем налоги, чем больше прибыль у строителей, тем они выше. Наконец, взятки. Чиновники опять же кровно заинтересованы в том, чтобы строитель был богатым. Сегодня со стандартного 17-этажного панельного дома чиновники имеют 1-1,5 млн. долларов – за ускорение согласований, прохождение комиссий и пр. Строителей «сосет» вообще вся бизнес-вертикаль города – энергетики, коммунальные и дорожные службы, столичные СМИ, рекламные агентства, посредники. Стройкомплекс – это дойная корова города, и правительство Москвы, если смотреть с их колокольни, правильно поступает – корова должна быть сыта и находиться в тепле, чтобы давать хорошие надои.

И 10 лет назад, и сегодня, чистая прибыль застройщиков составляет 20-25%, у придворных компаний, где есть доля чиновника, она может достигать максимум 35%. Но фактически у строителя остается 5-7% от прибыли, все остальное он пускает в оборот – в приобретение площадок, в подкуп чиновников, на выплаты процентов по кредиту и т.д.

Цены сегодня не просто не растут – они падают. Но падают на некачественное панельное жилье эпохи советского домостроения. И даже ипотека их не может разогнать. Это теперь такая группа риска – того гляди обвалятся дома, или газовая труба там рванет, кто тогда ипотечный кредит возвращать будет? Сейчас происходит дифференциация рынка, все встает на свои места – ну не может в том же Перово однушка стоить 150 тыс. долларов! Туда нормальный человек не поедет ни за что, а приобретет ее ненормальный только – гастарбайтер из ближнего зарубежья или мелкий наркоторговец, чтобы быть поближе к клиентуре. Человек с европейским мышлением понимает, что в этом условном «Перово» не будет нормальных школ, безопасности на улицах, чистоты. Он лучше еще три года промучится в съемной квартире или с родителями, поднакопит денег и приобретет жилье в каком-нибудь Коньково, где туда-сюда снуют джипы газпромовцев.

В Москве уже начали формироваться гетто, и этого процесса не избежать. К примеру, даже официозные данные Переписи-2002 показали, что в Северном Измайлово азербайджанцы составляют 36% от общего числа жителей района.

Не забывайте, в Москве же китайский капитализм, а не скандинавский. Это в Европе принято 10-20% социальных квартир «разбавлять» среди того жилья, которое люди покупают за деньги. Выглядит это так – 5-6 хороших домов, тех, что у нас назвали бы «бизнес-классом» или элитными, и среди них один муниципальный дом. Таким образом, препятствуется появление гетто, хотя, понятно, арабы или «принципиальные безработные» в третьем поколении не вносят комфорта в жизнь этого квартала.

В Москве же, а в России тем более, власть обслуживает верхние 10% населения, и если какой-нибудь многодетной семье дали бесплатно жилье в Жулебино, она еще и радоваться должна, что не выселили в Кондопогу или вообще на улицу. Люди у нас привыкли радоваться малому.

В 2006 году цены на жилье выросли на 80%. Но в то же время, если брать полуофициальную статистику, у верхних 2% населения доход за то же время вырос на 100-120%. Это высший чиновничий мир, владельцы крупного бизнеса, топ-менеджмент, приплюсуйте сюда и богачей из провинции. Далее. Нефтяные деньги дотекли и до высшего среднего класса в западном понимании – от 100 тыс. долларов в год на семью, это еще около 5-7% москвичей и гостей столицы (которые, как и их земляки-богачи, нередко живут на два дома, один из которых в Москве). Тут увеличение дохода где-то на 40-50% за год. Затянув пояса, но все же они могут приобрести теоретически жилье. Другое дело – что по своему статусу они не хотят селиться в бедных, неперспективных районах.

В 2010 году цены на жилье практически не вырастут, но доходы этих двух групп увеличатся процентов на 20-25 и на 10 соответственно.

Но эти деньги устремлены не в целом на Москву, а на наиболее престижные ее районы.

Это ЦАО, Юго-Запад, Запад. Под вопросом Северо-Запад – застройщики пытаются его «вытащить», поднять статус, но уж больно наследие тяжелое. Анклавы от Белорусской до Войковской и от Комсомольской до Сокольников.

Высший средний класс хочет поселиться именно тут, но рынок не дает ему такой возможности даже при наличии относительно приличной суммы. В монолитно-кирпичных домах бизнес-класса квартиры спроектированы от 100 до 300 кв. м, причем жилье небольшого метража (100-150 кв. м) покупается в первую очередь, оно дефицитно. А зачем семье высшего среднего класса из 2-3 человек квартира в 200 кв. м и стоимостью 1-1,5 млн. долларов? Им нужны максимум 70 кв. м, на то время пока они не разбогатели достаточно, стоимостью 400 тыс. долларов. Отсюда, кстати, и застой в продажах в сегменте жилья бизнес-класса.

Но застройщики до сих пор не могут перестроиться, напичкать дом бизнес-класса квартирами в 60-70 кв. м. Это невыгодно по технологическим причинам – больше бетона, арматуры, разводок инженерных сетей, в результате чего себестоимость поднимается на 25%. Большее число подземных машиномест, что просто нереально сделать – в больших жилых комплексах и так еле-еле удается соответствовать нормам: 1 машиноместо на 1 квартиру.

Для оставшихся 90-92% москвичей рынок фактически закрыт.

Москвичам в этом случае проще – можно уйти на вторичный рынок, на «альтернативу», разменять родительские квартиры с доплатой, выкроить себе однушку. Либо переехать в Подмосковье. Подмосковье вообще становится новой грандиозной стройплощадкой взамен полей аэрации в Люблино или пустырей в Жулебино. Панельным застройщикам нужен размах, возводить дома кварталами по несколько сотен тысяч квадратных метров – а в городе таких мест уже не осталось, только точечная застройка.

В итоге в ближнее Подмосковье переедет лет через 15-20 как минимум 2-2,5 млн. москвичей. Это тот самый средний класс, его в Москве около 20%.

Но тяжелее всего приезжим – большинству из них так и придется до конца дней скитаться по съемным квартирам, которые поглощают 50-60% семейного дохода.

Продолжится процесс возникновения гетто, разрастется жилой пояс по периметру МКАД со стороны области.

В самой Москве будет строиться только дорогое жилье, даже на окраинах квартиры в новостройках станут стоить минимум 7 тыс. долларов за кв. м, в жилых домах-башнях бизнес класса цены будут начинаться от 12 тыс. долларов за кв. м, элитное жилье по ценам вплотную подойдет к лондонским – 40 тыс. долларов за метр. Ну и вообще Москва во многом скопирует лондонскую модель развития. Это будет город молодых амбициозных людей и одновременно «старых» москвичей, которые станут ощущать себя полуаристократией. Семьи с доходами ниже 50 тыс. в месяц и без заначки в виде родительской недвижимости будут переезжать в Подмосковье или вообще в регионы и заграницу – как это происходит в том же Лондоне. Неимущие слои тоже будет изыматься из города – административными методами: уже сегодня правительство Москвы начало выделять им бесплатное жилье в Подмосковье.

При этом какая бы власть не пришла в Москве, ситуацию не изменить, это естественный ход городской истории. Тем более что и новым чиновникам тоже захочется сладко кушать – а кто их накормит вдоволь и вкусно, кроме строителей? Объемы строительства резко сократятся, но рентные доходы «паразитирующему классу» компенсирует рост цен.

Tags: , ,

2 Responses to Почему жильё в Москве никогда не будет доступным?

  1. [...] другой стороны, есть вероятность, что «рынок сам отрегулирует» численность города. В [...]

  2. blumberg on 13.11.2010 at 9:26 пп

    не понял я вывода: в ближнее Подмосковье переедет лет через 15-20 как минимум 2-2,5 млн. москвичей. Это тот самый средний класс, его в Москве около 20%.
    Какой смысл среднему классу переезжать в подмосковье???? В чем привлекательность подмосковья – 3 часа ехать на работу в Москву???
    Если ты продал квартиру в Москве – ты уже потерял статус и выгоднее купить где-нибудь в Самаре или Нижнем по цене в 2 раза ниже подмосковья.
    Часть среднего класса будет жить на 2 дома – квартиру в Москве и где-нибудь на просторах России – где им будут платить деньги. Другая часть (те кому сегодня меньше 20) – просто уедет за границу и будет стараться осесть там навсегда.
    В подмосковье возможно переедут пенсионеры с достатком. если будет уверенность в нормальном медобслуживании или если скорая в москве вообще перестанет приезжать вовремя.


Календарь

Май 2016
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
« Апр    
 1
2345678
9101112131415
16171819202122
23242526272829
3031